¿Qué hacer cuando atacan nuestra posesión o tenencia?.

Cuando estamos frente a una relación de poder entre una persona y una cosa (independientemente de los medios por los cuales esa relación fue obtenida), nadie puede de manera inconsulta afectarla. Ni siquiera si esa relación de poder se estableció de manera contraria a derecho (por ejemplo la relación de poder establecida entre un usurpador y la casa usurpada de manera violenta o clandestina).

En derecho se le dice “acción” al medio con que contamos para reclamar ante un juez que nos reconozcan un derecho que consideramos lesionado. Si se trata de un derecho personal (es decir que no implica una relación de poder con una cosa sino derechos y obligaciones exigibles entre personas), la acción judicial que se entabla es una acción “personal”. Si en cambio se trata de un derecho real (un derecho que se tiene sobre una cosa), la acción judicial que se entabla es una acción “real”. Y si se trata de una relación de poder (es decir una relación entre una persona y una cosa), la acción judicial que se entabla es una acción “posesoria”.

El objetivo de las acciones posesorias no es el de establecer quién tiene mejor derecho a la relación con la cosa, sino evitar la justicia por mano propia. No determinan quién tiene derecho a la ocupación o tenencia, sino que defienden la ocupación misma. 

Usted podrá preguntarse cómo es que si compró la cosa o es su dueño no puede obtenerla por la fuerza de quien la tenga.  Es que un “título válido” para adquirir la posesión o tenencia de una cosa (ej. contrato de compraventa, permuta o donación inmobiliarios bajo la forma de escritura pública; boleto de compraventa, contrato de locación o comodato extendidos por instrumento privado, etc.) no da sino el derecho a reclamarla por las vías legales (2239 CCCN).

2) ¿Qué conductas habilitan la acción posesoria?

Las conductas que provocan la instancia del juicio posesorio pueden ser tanto el desapoderamiento (pérdida total o parcial de la posesión o tenencia (Art. 2238 CCCN)) como la turbación (cuando no hay exclusión absoluta) de la relación de poder de su titular, o la inminencia de ellos. Es decir que no es necesario un daño efectivo, sino que basta la inminencia de él.

• El desapoderamiento:Se define por el resultado final de pérdida de la posesión o tenencia, sin importar por qué medio se llega a ese estado. Puede ser por violencia, clandestinidad, abuso de confianza, hurto, estafa, etc.

• La turbación:La turbación implica una actividad que hace más gravosa u obstaculiza la relación de poder con la cosa porque el poseedor o tenedor no puede ejercer sus prerrogativas de la manera en la que lo venía haciendo hasta el momento de la molestia.

Son ejemplos de turbación la proyección de un cono de sombra sobre el jardín del accionante, pileta de natación y vivienda, motivado en una obra clandestina efectuada al fondo del terreno de los demandados, lo cual sumado a que permite vistas inadecuadas, afecta el libre ejercicio de los derechos posesorios.

El cableado pendiendo sobre el techo y patio del vecino, importa una perturbación que el vecino no tiene que soportar. El interés general de la sociedad no puede, sin indemnización, ir en detrimento de la propiedad de ningún particular.

Una turbación que perdure en el tiempo ante la inactividad del titular de la relación de poder, puede confluir en desapoderamiento. La turbación es un despojo en marcha, siempre que el turbador tenga la intención de hacerse de la posesión de la cosa contra la voluntad de su poseedor o tenedor.

Si la actividad  provoca la destrucción o pérdida del objeto de la relación de poder, corresponde la acción personal por resarcimiento de daños y perjuicios.

3) ¿Qué conductas no habilitan la acción posesoria?

No hay turbación ni desapoderamiento (y en consecuencia no corresponde instar una acción posesoria), si se trata de una actividad consentida, autorizada o tolerada por el titular de la relación de poder.

Las acciones posesorias prescriben al año, computado desde el momento en el que se verifique el ataque a las relaciones de poder (Art. 2564, inc. b)

4) En qué único caso se permite contestar una agresión con otra? (“Defensa extrajudicial”)

El Art. 2240 CCCN dice: “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad (regla general), excepto (se trata de una solución de carácter excepcional y especial) cuando debe protegerse y repeler una agresión (es decir, protegerse de quien ejerce violencia física o moral, incluso si el agresor es el propietario del inmueble motivo del conflicto) con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde (situación de hecho que será evaluada en sede judicial (lugar y hora del ataque, distancia a la comisaría más cercana, etc.) El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo (entre el ataque y la defensa. Reacción inmediata contra el ataque. De allí que no procede contra el desapoderamiento clandestino, ya que llegado éste a conocimiento del poseedor o tenedor, deberá acudir a las vías legales para su recuperación) y sin exceder los límites de la propia defensa (se refiere a que debe haber proporción entre los medios empleados para el ataque y los utilizados para la defensa). Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión”.  

(NOTA: la negrita y los comentarios entre paréntesis no forman parte del texto del artículo).

• ¿Pueden ejercer ésta defensa los poseedores ilegítimos, de mala fe o viciosos?: Sí. Cualquier poseedor, aún contra el propietario del inmueble.
• ¿Puede ejercerse en resistencia a una orden judicial o administrativa tomada en debida forma?: No. La agresión debe ser ilegítima, por lo que quedan excluidos los casos de lanzamiento, clausura y desocupación de un local comercial, etc.
• ¿Cualquier agresión da lugar a ésta vía?: No. El ataque que motiva la reacción debe tener virtualidad para provocar el desapoderamiento. La ruptura de un vidrio, por ejemplo, no habilita por si sola su empleo.

Por lo tanto recuerde que si es objeto de un ataque a su posesión o tenencia, solo podrá repelerlo en los términos y situaciones descriptas por  el Art. 2240CCCN, siendo la regla general que deba reclamar sus derechos en sede judicial. No obstante, la usurpación es un delito. Lo que se procura evitar es la justicia por mano propia, lo cual no significa un aval éste tipo de actos.

(Fuente: El presente artículo se elaboró en base al documento extraído del libro "Derechos Reales - Tomo II - Lilian N. Gurfinkel de Wendy (Directora) - Cap. XXVII (por Ricardo J. Saucedo) - Ed. Abeledo Perrot S.A. 2015).